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台中登峰酒店經紀公司女經紀MANDY曼蒂經理轉貼~入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?

 

撰文/楊艾玲、林福祥、葉佳彬 圖片/林福祥

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?越來越多人養寵物,甚至把寵物視為「毛孩子」當成居家生活的一份子。

越來越多人養寵物,甚至把寵物視為「毛孩子」居家生活的一份子,但近來出現大樓管理委員限制住戶不得飼養寵物造成糾紛,在買房或租屋時如何為自己和毛孩子保障權益令人關心。Yahoo奇摩房地產特別採訪法務專家,告訴你買房租屋時有關養寵物問題的7大因應重點。

台中市有一處社區,因住戶養寵物常有噪音、排洩物或氣味問題,對不養寵物者形成干擾,社區管理委員會因而通過禁養寵物規約,並對不聽勸說的住戶下最後通牒,要求已入住且有養寵物的住戶將寵物送人,此舉引起住戶不滿且大力抨擊,甚至有不少住戶為了不棄養寵物只好搬家。

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?因社區禁養寵物甚至要住戶將寵物送走,引起不少討論。取自Yahoo奇摩拍賣

【購屋篇】

 

重點1:社區禁養寵物 先查決議門檻

 

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?社區禁養寵物須由住戶大會通過決議,決議門檻相當高。漫舞空間設計提供

原先在社區中可以飼養寵物,之後管委會才規定不能飼養寵物,根據《公寓大廈管理條例》及法院判例,不管新舊住戶都必須共同遵守,全國不動產企業法律顧問王瀚興指出,規約屬於住戶的共同行為(多數人一致的法律行為),只要有規約存在,新舊住戶都要遵守新的禁止飼養寵物規約。

不想搬家該怎麼辦?養寵物住戶自救之道,王瀚興建議先查明管委會做成決議是否達法定門檻,如果發現疑義即可據此提出規約無效,如此禁養寵物的決議也屬無效,住戶不必遵守。

林伯禎法律事務所資深律師張建國指出,住戶大會的決議門檻相當高,必須有3分之2以上的所有權人出席,而且出席者的土地建物持分加起來占3分之2以上;同時,還必須有出席人數4分之3以上的人贊成,而且贊成者的持分加起來占了出席者的4分之3以上,才能通過決議。

重點2:養寵物非惡鄰 不能強制送走

 

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?一般貓狗寵物並未構成惡鄰條件,管委會不能強制要求送走。Flickr提供istolethetv攝

法令並未規定住戶不能養寵物,張建國律師指出,除非是因飼養動物造成妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全等要件。例如有人豢養獒犬又常出現公共空間, 造成其它住戶安全顧慮,或有人一口氣養了10幾隻狗,造成噪音及衛生問題,此時住戶大會可以發動「惡鄰條款」,管委會可決議禁止該住戶飼養或搬遷。

王瀚興指出,一般人飼養幾隻普通貓狗並不構成「惡鄰」條件,也未違反《社會秩序維護法》,即使管委會通過禁養寵物規章,管委會只能對住戶進行規勸,不能片面要求將寵物送養或要求住戶搬遷,除非上法院要求主管機關強制執行。

重點3:管委會規勸過火 反擾隱私權

 

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?部份高級大樓規定禁止住戶飼養寵物,不論新舊住戶都得遵守。蕭凱堯攝

社區管委會通過禁養寵物規章,有權對住戶進行規勸,但規勸手法若過火,住戶反可因此提告。王瀚興指出,管委會可發函、打電話或當面向住戶進行勸說,但不能以騷擾方式對住戶施壓,例如以監視器、分貝器對準某個特定住戶,或專選深夜時段按門鈴、打電話,對住戶隱私權構成騷擾。

王瀚興指出,社區禁養寵物因而興訟的案例全台不到15例,許多糾紛透過和解處理,經過法院判決的案例大部份支持社區管委會有權訂立禁養寵物規章,訴訟結果往往是住戶搬家。因為既然鬧到上法院打官司,可見住戶在社區已不受歡迎,住得不愉快還是搬家了事。

本身也養狗的張建國律師建議,喜愛寵物人士要進一步保障本身權益,則應多參與社區事務,出席住戶大會,在社區討論寵物問題時能團結一致表達養寵物住戶的意見,主動明訂養寵物的權利義務,做好敦親睦鄰,都是解決問題的根本之道。

重點4:買房前問清楚 慎選適合環境

 

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?養寵物而在都會區找房最好找鄰近河堤或公園,或有陽台或頂樓加蓋的房子。漫舞空間設計提供

不管管委會之後會不會禁養寵物,買房前還是要先問清楚,有巢氏政大加盟店副理游慧閔說,有的社區一開始就明文訂定禁止飼養寵物,例如台北市文山區萬芳路有棟全以小套房格局為主的大樓,因套房空間小,就明文規定不可飼養寵物,購屋前會先告知買方,以避免衍生購屋糾紛。

擁 有寵物而在都會地區買房子要注意慎選環境及格局。本身養過貓狗的住商不動產企劃主任徐佳馨建議,住家附近最好有公園綠地或是河堤道,方便帶寵物出門蹓躂。 房子格局規劃最好要有陽台或通風佳,以避免難聞氣味產生,小型犬容易亂吠應避免擾鄰,至於長毛大型狗則容易掉毛,還是一整棟的透天厝較佳。

【租屋篇】

 

重點1:養寵物租屋 合約明訂有保障

 

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?附有家具的屋主通常較不願租給有養寵物的人,擔心寵物會破壞家具。Flickr提供9G攝

附家具的屋主通常較不願租給有養寵物的人,反而是空屋較願意出租,主要是擔心寵物會破壞家具。由於一般屋主對於可否養寵物大多是口頭告知,較少針對寵物可否入住明訂條款。

雖 然不少房東為了提升出租率,對於寵物入住也具彈性空間,但永慶房屋集團契約部經理陳俊宏建議,民眾在承租房子時,除了要先問清楚房東是否可以養寵物外,最 好能在合約中載明清楚,若承租有管委會的大樓,則建議租方先弄清楚,在管委會規章中是否有相關規定,以免屆時衍生租屋糾紛。

重點2:養寵物選舊公寓 高樓層邊間佳

 

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?養多隻寵物時,居家空間要夠大,否則寵物不健康,鄰居也易受擾。

張建國律師長期養狗,租房超過15年經驗,因為養了4隻狗,換房都找舊公寓式整層樓的房子,而且特別選高樓層邊間。雙併公寓有公設樓梯間阻隔,加上 夜間聲音會往上傳,選高樓層能降低隔壁鄰居聽到刺耳貓狗叫聲。此外,若有前陽台落地窗阻隔,聲音和異味也多了一道防線,是不錯的選擇。

而考慮邊間或臨大馬路的房子,是因為馬路的車聲可相對沖淡貓狗的叫聲,若在巷弄中因房子棟距太近,狗叫聲容易影響周邊鄰居,張建國說,要養寵物其實多少要考慮鄰居所受衝擊,降低自身生活品質,尋求妥協之道。

重點3:合租養寵物 訂規章保障權利義務

 

【週報】入住後社區才禁養寵物 我該怎麼辦?有陽台的房子較適合養寵物,因多了一道防線可以阻隔叫聲和氣味。
 

若是與室友合租1整層公寓,最好可以先訂下「寵物規章」,並詳列清楚寵物可自由活動的空間範圍,以及主人清掃區域,以免日後發生不愉快,影響與室友之間的感情。

過去曾發生過,房客取得房東同意後帶貓咪入住,原以為只要房東同意即可,沒想到卻因貓叫聲引起室友不滿,房東擔心其他租客因此退租,而反過來要求養貓租客將貓送養。游慧閔建議,雙方事先在合約中註明清楚,養貓房客若是因此還得搬家,可以向房東求償



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